В последние годы очень вырос спрос на квартиры. Это в первую очередь объясняется относительно низкой ценой по сравнению с домом или т.н. Doppelhaushälfte. Для желающих приобрести недвижимость в большом городе или в центральном месте города с хорошей инфраструктурой покупка квартиры часто является единственной приемлемой альтернативой.
Кроме того, люди пожилого возраста, которые больше не в состоянии выполнять работы по дому (например, уход за садом и уборка большого дома), предпочитают квартиры другим формам недвижимости. Таким образом, квартира зачастую является идеальным объектом для покупки. К сожалению, больше всего недоразумений происходит именно при заключении договора купли-продажи квартиры. Как можно их избежать?
В первую очередь, желающему приобрести квартиру необходимо знать, что правовые аспекты этой формы недвижимости урегулированы в специальном законе (Wohnungseigentumsgesetz). Такое специальное регулирование обусловлено особенной формой собственности на квартиры. Покупатель дома является единоличным собственником дома и земельного участка. Покупатель квартиры приобретает — в отличие от покупателя дома — определенную часть собственности (Miteigentumsanteil) на все здание и на весь земельный участок, а также собственность на квартиру (Sondereigentum). Все, что не относится непосредственно к купленной квартире (Sondereigentum), принадлежит всем собственникам квартир дома (Gemeinschaftseigentum).
Приведем пример: господин А. хочет приобрести квартиру на верхнем этаже. Должен ли он сам перенимать расходы на ремонт крыши?
Несмотря на то, что квартира господина А. находится непосредственно под крышей, крыша является совместной собственностью всех собственников квартир дома. Расходы на ремонт должны нести все собственники. То же самое касается, конечно, и других частей здания, находящегося в совместной собственности: как, например, общая входная дверь, подъезд, отопительная система и т.д. Все эти части и земельный участок относятся к совместной собственности (Gemeinschaftseigentum).
Пример: господин А. интересуется, какова будет его часть расходов на ремонт крыши?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо прочитать Teilungserklärung. Это очень важный документ, заверенный нотариусом, в котором регулируются отношения собственников квартир дома между собою. Несмотря на важность этого документа, покупатели квартир, как правило, даже не читают его перед покупкой квартиры. При подписании договора нотариус указывает на то, что такой Teilungserklärung существует, но обычно его не зачитывает. Поэтому многие свежеиспеченные собственники квартир не знают содержания Teilungserklärung. Поэтому в следующем номере журнала мы постараемся как можно подробнее рассказать о том, какую информацию содержит этот документ и какую роль он имеет при переговорах о цене квартиры.
Оксана Лабун, юрист
Ольга Миллер, юрист
Адвокатское бюро др. Шуберт и Коллеги
Журнал „Neue Zeiten“ №11 (233) 2020
