План финансирования составляют для своих клиентов служащие того учреждения, которое этим финансированием и будет заниматься: частного банка или сберкассы. Можно обратиться и к независимому финансовому консультанту, а то, что связано со сметой, заказать в стройфирме. И всем планам финансирования, кто бы их ни составлял, нужно доверять только частично, помня, что любой специалист, как бы добросовестно он ни считал, считает чужие деньги, а для вас они – свои.
Статистика промахов при составлении планов финансирования говорит, что грубые ошибки совершаются в каждом четвертом случае, а небольшие, но все равно болезненные — в каждом втором. Проблема проблем — менталитет. Бесплатные консультации по определению не могут быть до конца объективными и качественными, потому что те, кто их дают, заинтересованы в заключение договора. Следовательно, кто-то больше, кто-то меньше, но консультанты, связанные с финансирующими организациями, о чем-то важном умолчат или исказят картину. Об этом нетрудно догадаться, исходя из жизненного опыта, но вот беда — за объективную консультацию наши люди не хотят платить.
Действительно независимыми консультантами являются, например, сотрудники Центра потребителей (Verbraucherzentrale). Их услуги стоят денег, но раз уж вы решились на предприятие стоимостью в сотню тысяч евро, какой смысл экономить на правильном финансовом расчете, способном сберечь вам от 5 до 20 процентов об общей суммы затрат? Центры потребителей есть во всех столицах федеральных земель и крупных городах Германии. Beratung zur Baufinanzierung может быть оказан и в форме индивидуальной консультации, и в форме семинаров, обучающих будущих застройщиков правильно строить финансовый план и смету строительных расходов. Здесь же можно проверить и все договора, которые вы будете заключать (нет ли там недопустимых условий или некорректных оговорок), финансирование и условия кредитования в разных структурах. Разумеется, вас проконсультируют параллельно и в финансовых организациях, и отказываться от этого не надо. Но у вас будет возможность сравнить разные мнения и сделать свои собственные выводы, а это-то как раз и самое важное.
Что важно учесть при составлении плана финансирования строительства дома?
В первую очередь не совершить ту ошибку, которая свойственна многим непродуманным бизнес-планам: нельзя строить финансовый план без резервного запаса прочности. Это одна из самых распространенных и самых печальных ошибок при расчете финансирования. Что бы вы ни считали и как бы вы ни считали, все расходы, которые возникнут на протяжении многих лет, просчитать нельзя по определению. Этого не может никто. Следовательно, за пределами всех конкретных граф тех или иных затрат должна стоять еще одна – «непредвиденные расходы». Нужно обязательно зарезервировать не меньше 10 процентов от общей суммы затрат и вставить их в эту графу. Пессимисты могут поставить туда и 15, и 20 процентов: они не всегда ошибаются.
Вторая ошибка, способная разрушить благополучие семьи, строящей дом — завышенная оценка собственных финансовых возможностей. Опытные и объективные консультанты, как правило, не советуют браться за дорогие объекты, даже, когда кажется, что они вполне по силам. Жизнь меняется и, к сожалению, не всегда в лучшую сторону. Происходят разные события, которые трудно предсказать: снижение доходов или развод, увольнение или резкое подорожание кредита. Наверное, 100-150 000 евро — средняя величина риска, и не стоит идти дальше. Есть масса примеров, когда строительство дома через 5-7 лет становилось непосильным бременем для застройщиков. Кстати говоря, тысячи недостроенных домов в России и на Украине — из той же серии: слишком оптимистично выстроенные планы. Причем чем дороже задуманный дом, тем везде выше процент «недостроя».
Третья рискованная позиция – изменение условий ссуды после окончания периода стабильных процентов. Общее правило – искать договора с максимальным периодом постоянной процентной ставки и расходов на комплексное обслуживание кредита. Правилом этим очень часто пренебрегают, меняя стабильность на более низкие затраты в первые периоды финансирования. Но этот выигрыш, столь соблазнительный конкретными суммами экономии, потом запросто может обернуться расходами, начисто перекрывающими первоначальную выгоду. Лучше пойти на более высокие затраты в первые 5-10 лет финансирования, но иметь возможность полностью рассчитать свои расходы, чем рисковать резким ухудшением условий финансирования после окончания стабильного периода.
Еще один риск – недооценка размеров собственного капитала, необходимого для успешного и посильного финансирования. Желание как можно быстрее реализовать свою мечту и приступить к строительству дома часто перевешивает здравый смысл и осторожность. Вместо того, чтобы подождать год-другой и накопить необходимые резервы, многие застройщики под влиянием собственного нетерпения приступают к делу с явно недостаточной суммой личных резервов. Это неизбежно, в конечном счете, приводит к двойному и тройному перефинансированию, каждое из которых надо обслуживать. Общераспространенное мнение, что при благоприятных условиях может хватить собственных резервов в размере 10 процентов от общей суммы затрат, в 80 процентах случаев опровергается реальной практикой. Причем цифра в 20 процентов тоже не становится гарантией успеха, а является только средней величиной. Оптимальным резервом, если трезво посмотреть на вещи, все-таки должна быть величина в 30 процентов. Тогда можно выбрать реально вполне посильные условия общего кредитования. И приступить к делу.
