Общее правило взаимоотношений застройщика со строительной фирмой гласит: „Избегай судов!“ Дело в том, что вероятность выигрыша судебного процесса застройщиком, как утверждает неумолимая статистика, намного меньше, чем вероятность выигрыша процесса фирмой. Причина этого явления проста: застройщик строит, как правило, свой первый дом, а фирма – далеко не первый. Поэтому представители фирмы гораздо лучше готовы к выяснению отношений в суде, чем застройщик. К сожалению, избежать суда не всегда удается даже самому миролюбивому застройщику. Это то же самое, что дорожное движение. Если ты ездишь предельно аккуратно и соблюдаешь все правила, все равно можешь попасть в аварию. Правила нарушат другие. Так и здесь: в суд может подать фирма. Так что, увы, гарантии, что судиться не придется, не существует.
Мировое соглашение или как обойтись без суда
Возможность споров с фирмой без участия адвокатов и суда застройщик должен предусмотреть уже в договоре. Этим занимаются специализированные инстанции, которые уравнивают шансы спорщиков, добиваясь компромиссных соглашений во внесудебном порядке (aussergerichtliche Einigung) . Такие инстанции называются Schiedstelle. Нужно обязательно включить в договор пункт об участии в разрешении возможных споров мирового судьи или третейского посредника (Schlichter). Эта возможность в законодательстве Германии предусмотрена особым положением: Schlichtungs-und Schiedsordnung fuer Baustreitigkeiten SO Bau.
Если вы не сможете сами найти посредника в возникшем споре, вам всегда в этом поможет местное отделение Общества потребителей. Дело в том, что право на содействие мирового судьи имеет в Германии любой застройщик. Отказать в этом ему не вправе. При этом роль мирового судьи не сводится только к роли третейского судьи, занимающегося исключительно анализом представленных ему спорящими сторонами аргументов.
Мировой судья, если это необходимо, может взять на себя и роль эксперта. Он может посещать стройку и беседовать со специалистами. На основе этих посещений и бесед и с помощью представленных ему документов, мировой судья разрабатывает общее соглашение – Einigungsvorschlag. Это соглашение будет предложено спорящим сторонам для обсуждения. Противники в споре могут, не торопясь, изучить предложенное им соглашение и принять решение: подписывать его или нет.
Отказ подписать мировое соглашение не означает, что тот, кто отказался, в принципе не хочет его подписывать. Возможно, что отказавшегося не устраивает лишь часть предложенных выводов и, если мировое соглашение доработать, оно будет в итоге подписано. Тогда начинается этап доработки мирового соглашения, разумеется, с участием обеих сторон, ведь иначе эта работа будет бессмысленной. И если обе стороны проявляют здравый смысл и готовы к компромиссам, мировое соглашение становится реальностью. Важность мирового соглашения состоит в том, что и спорящие, и государство избегают долгого и кропотливого судебного процесса. Иначе судебная система требовала бы от общества все новых и новых дополнительных кадров и дополнительного финансирования.
Участие адвоката
Иногда думают, что адвокат нужен застройщику только тогда, когда возникает реальная необходимость судебного процесса. Это не так. Конфликт или противоречия во взглядах на ту или иную сторону строительного процесса и соотношение затрат могут быть решены и без мирового судьи. Для этого бывает вполне достаточно квалифицированной помощи опытного адвоката. Его переписка с фирмой и телефонные переговоры могут уладить спорные вопросы в пользу застройщика. И тут возникает, как всегда, извечный вопрос: к какому адвокату обратиться. Разумеется, любой адвокат, получивший право действовать в сфере строительства жилья, получил и требуемую по закону подготовку, и необходимую практику. Но все же адвокаты, специализирующиеся в сфере строительства, а если точнее – в сфере споров застройщиков со стройфирмами, лучше готовы к таким спорам.
Проблема в том, что адвокатов с такой узкой специализацией немного, ведь, чем уже специализация адвоката, тем труднее ему зарабатывать деньги. Любой сбой, естественное затишье в делах сразу же пробивают брешь в бюджете. Вот почему адвокаты чаще всего стремятся к широкой специализации, получая один допуск за другим. Это расширяет сферу их клиентуры. Но, разумеется, как бы ни был опытен и талантлив конкретный адвокат, работать с одинаковым успехом одновременно в принципиально разных сферах он не может. Это аксиома. Поэтому адвокаты, работающие в специализированных общественных, частных и государственных структурах, всегда предпочтительнее. Они занимаются изо дня в день только конфликтами застройщиков и стройфирм и хорошо ориентируются в том, где и как застройщик может отвоевать свои права.
Сложный вопрос состоит в том, что делать, если подходящий адвокат есть, но он живет в другом городе. Легко говорить „Избегайте адвокатов из других городов, потому что вы понесете дополнительные расходы“. В теории это действительно так, потому что вы получите от адвоката счет за дорожные расходы за проезд, проживание в гостинице и дополнительное питание.
Но на практике, если ваш спор с стройфирмой касается внушительных сумм, т.е. если речь идет не о тысячах, а о десятках тысяч евро, то стоит подумать: брать ли неопытного в таких делах адвоката из своего города или опытного из другого города. Ведь выигрыш дела с лихвой окупает все дополнительные расходы. При незначительных же суммах спора дополнительные расходы, конечно, ни к чему.
Взаимоотношения с адвокатом
При обращении к адвокату после краткого изложения сути вашего вопроса следует прием, на котором вы договариваетесь с адвокатом о конкретных действиях или получаете консультацию, как следует действовать самостоятельно. Если вы хотите действовать с помощью адвоката, он должен получить от вас полномочия: anwaeltliche Vertretungsvollmacht. Но оформлять эти полномочия сразу нельзя. Сначала надо детально обговорить, какие расходы вы понесете в связи с судебным процессом. Это не только основной и дополнительный (в случае дополнительных расходов) гонорар адвоката. Это оплата свидетелей, оплата экспертов, производство по обеспечению доказательств, судебные издержки и государственные пошлины.
Если вы недостаточно владеете немецким языком или часть документов составлена на русском языке, понадобится еще и переводчик, которого тоже, естественно, надо оплачивать. Вы должны представлять сумму общих затрат, чтобы знать, можете ли вы обеспечить эти затраты из своего бюджета. Тем более что речь идет о процессе, который может длиться долгие месяцы, а иногда и годы, в течение которых неминуемо появляются все новые издержки и пошлины. Игра должна стоить свеч. Адвокат же должен быть полностью уверен, что вы хорошо поняли, какие расходы вам предстоят и готовы к этим расходам и морально, и с финансовой точки зрения. Иначе ему тоже ни к чему браться за это дело.
Судебные издержки
Размер судебных издержек (Gerichtskosten) в процессах, касающихся строительства дома, к сожалению, непредсказуем и с трудом поддается точному вычислению. К тому же часто судебные расходы привязаны к сумме спора, следовательно, если сумма велика, то и затраты на суд тоже вырастут. Дело в том, что особенностью таких процессов является выявление в ходе спора все новых и новых обстоятельств, требующих изучения и доказательств. На сумму спора часто ориентируются не только представители суда, но и адвокаты. Логика здесь неочевидна и спорна, но с практикой, сложившейся за десятилетия, к сожалению, не поспоришь.
Условно судебные издержки можно разделить на две основные части: оплату суда (Prozesskosten) и оплату адвоката (Anwaltskosten). По общему правилу, до завершения судебного процесса, пока не будет определена проигравшая сторона, расходы каждый участник процесса несет самостоятельно. После завершения судебного процесса расходы обеих сторон должен оплатить проигравший. Но это теория. На практике все может произойти совершенно не так или не совсем так. Проигравшая сторона может объявить себя банкротом, чтобы избежать платежей. Проигравшая сторона может добиться выплаты своих долгов в рассрочку, причем на длительный срок. К тому же даже в идеальном случае проигравшая сторона может оспорить часть понесенных противником расходов на адвоката и суд, указав на их необоснованность или завышенные суммы. Проще всего расходы делятся, если стороны пришли к мировому соглашению (Vergleich). Тогда все расходы на суд стороны делят пополам. Но это не касается расходов на адвоката, ведь у каждого они были свои. Кто-то выбрал адвоката с гонораром ниже средней величины, а кто-то, например, выше. Следовательно, расходы на адвоката уравнять нельзя.
Расходы на адвоката, в случае его участия в судебном процессе, складываются из нескольких пошлин: гонорара, процессуальной пошлины, пошлины за обеспечение доказательств, пошлины за участие в судебном процессе, пошлины за мировое соглашение, если оно, естественно, будет заключено. Если дело перейдет в суд второй инстанции, все эти пошлины придется платить второй раз, так как для адвоката все начинается заново. Если суд будет проигран, адвокат выставит заключительный счет, в котором будет подведен итог его расходов.
Обеспечение доказательств
Если возникает необходимость профессиональной оценки технических и финансовых обстоятельств строительного процесса, адвокат подает в суд заявление на „производство по обеспечению доказательств“ (Beweissicherungsvervahren). Это требование не удовлетворяется судом автоматически. Дело в том, что другая сторона спора имеет право такое требование опротестовать и тем самым затормозить его реализацию. Тогда судья вызывает спорящие стороны и предлагает им, как правило, мировое соглашение.
Если стороны от соглашения отказываются, судья рассматривает, насколько крупными являются те недостатки, которые должен будет оценить эксперт. Если они невелики, спорящим опять будет предложено мировое соглашение. Это происходит вполне логично: ведь совершенно ни к чему из-за мелочей вызывать экспертов. Если же недостатки действительно приводят к крупным издержкам для застройщика или качественно снижают стоимость дома, тогда производство по обеспечению доказательств будет судьей открыто.
Обеспечение доказательств вовсе не обязательно становится необходимым только в случае судебного процесса. Оно может понадобиться и в целом ряде других ситуаций. Например, если фирма отказывается после завершения строительства производить гарантийный ремонт, ссылаясь на то, что застройщик нарушил правила эксплуатации. Производство по обеспечению доказательств может понадобиться во время приемки дома, если во время приемки вы выявили недостатки, которые нужно устранить, а фирма отказывается это делать. Обеспечение доказательств нужно, если вы потребовали остановить стройку, так как что-то делается неправильно, а фирма, несмотря на ваше требование, стройку продолжает.
При обеспечении доказательств к спору подключается эксперт, который обладает профессиональным опытом и знаниями в конкретной области. Это инженеры-строители, архитекторы или другие специалисты. Но далеко не любой архитектор или инженер-строитель может участвовать в судебном заседании. К суду допускаются только присяжные эксперты, лицензированные Торгово-промышленной палатой. Поэтому бесполезно надеяться на знакомых, обладающих строительной квалификацией. Правда, их помощь тоже может пригодиться. Они могут помочь разобраться с оценками присяжного эксперта и составить на этот счет собственное мнение.
