Многие владельцы квартир, сдающие их в аренду, стремятся максимально переложить на жильцов расходы на устранение незначительных повреждений в рамках пункта о мелком ремонте (Kleinreparaturklausel). Однако и владельцам жилья, и квартиросъемщикам следует иметь в виду, что при несоответствии этого пункта критериям, сформулированным Верховным федеральным судом, оплачивать мелкий ремонт придется именно домовладельцу.
Мелкий ремонт – за счет квартиросъемщика
Согласно Гражданскому кодексу (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), владелец жилья (Vermieter), сдающий его в аренду квартиросъемщикам (Mieter), несет ответственность за содержание его в надлежащем состоянии (Instandhaltung). Теоретически именно он обязан отвечать за недостатки, дефекты и изъяны (Maengel), возникающие в его собственности, заботиться об их устранении и оплачивать необходимый ремонт, даже если речь идет о таких мелочах, как забившаяся сточная труба или плохо функционирующие оконные жалюзи. При этом не имеет значения, насколько велики эти изъяны, и находятся ли они внутри или снаружи съемной квартиры.
Однако владельцы жилья все чаще стараются переложить на квартиросъемщиков все допустимые и даже недопустимые расходы на осуществление ремонтных работ путем включения соответствующих пунктов в договор об аренде жилой площади (mietvertragliche Vereinbarung). В 1989 году Верховный федеральный суд (Bundesgerichtshof) признал такую практику допустимой и разрешил включать в договора об аренде жилой площади пункт о мелком ремонте (Kleinreparaturklausel). Судебное решение подразумевает, что владелец жилья имеет право переложить на квартиросъемщиков устранение незначительных повреждений (Bagatellschaeden), типа замены прохудившегося душевого шланга или сломавшегося термостата на батарее, смены предохранителей или смазывания скрипучих дверных петель. Подразумевается, что это побудит квартиросъемщиков обращаться с жильем так, будто оно является их собственностью, чтобы свести до минимума необходимость в ремонтных работах и расходы на их осуществление.
Что решил суд
Верховный федеральный суд в трех своих решениях (BGH, Az. VIII ZR 91/88; Az. VIII ZR 38/90; Az. VIII ZR 129/91) сформулировал важнейшие предпосылки, определяющие правомерность перекладывания расходов на ремонт на квартиросъемщиков в рамках Kleinreparaturklausel.
Во-первых, как размеры повреждения (Schadenausmass), так и расходы по его устранению должны быть незначительными, а сумма, взимаемая с квартиросъемщика за каждый мелкий ремонт, подлежит ограничению. Изначально предельная граница стоимости подобных работ составляла 150 немецких марок, т.е. примерно 75 евро. Однако она не была четко зафиксирована в законодательстве, а расходы на материалы и оплату труда рабочих за двадцать с лишним лет существенно выросли. В результате предельная граница (Hoechstbetrag der Kleinreparaturklausel) также «сдвинулась» кверху.
Кроме того, Kleinreparaturklausel должен предусматривать предельную границу для общей суммы расходов на мелкие ремонтные работы в течение года. Эта граница может указываться как непосредственно в денежном выражении, так и в процентном отношении к годовой квартплате нетто (Kaltmiete или Nettomiete).
Согласно разъяснению Eigentuemerverband Haus & Grund, по действующим правовым положениям допустимыми для квартиросъемщиков, считаются расходы в размере порядка 100 евро за каждый отдельно взятый ремонт и не более 9% годовой квартплаты нетто в случае нескольких мелких ремонтов в течение года, включая накладные расходы и налог на добавленную стоимость (Nebenkosten + Mehrwertsteuer). Поэтому если стоимость конкретного ремонта оказывается существенно выше указанной в договоре об аренде предельной границы, Kleinreparaturklausel автоматически утрачивает силу. В этом случае владелец жилья обязан самостоятельно оплатить ремонт, даже если речь идет об устранении незначительных повреждений.
Абсолютно неправомерным является также требование к жильцам частично (anteilig) оплатить дорогостоящие ремонтные работы (Instandhaltungsmassnahmen), стоимость которых превышает указанную в договоре предельную границу.
Во-вторых, владелец жилья вправе перекладывать на квартиросъемщиков расходы на ремонт исключительно в отношении тех частей квартиры и отдельных предметов, к которым они имеют непосредственный и неограниченный доступ и которыми часто или постоянно пользуются, провоцируя тем самым их износ. Под данное определение подпадают, прежде всего, предметы санитарно-технического оборудования (Installationsgegenstaende) – устройства электро-, водо- и газоснабжения (выключатели, водопроводные краны и т.п.), отопительные устройства, устройства для приготовления пищи, двусторонние переговорные устройства, оконные и дверные ручки и запоры и приспособления для закрывания жалюзи (Verschlussvorrichtungen für Fensterlaeden). При этом квартиросъемщики совершенно не обязаны оплачивать ремонт предметов и оборудования, к которым они не имеют доступа и которыми непосредственно не пользуются, даже если владелец жилья «не забыл» включить их в Kleinreparaturklausel.
Так, домовладелец вправе потребовать от квартиросъемщиков оплатить ремонт батареи водяного отопления, если у нее сломается ручка регулятора мощности, но не в случае обызвествления самой батареи, поскольку они не имеют никакого доступа к ее «внутренностям». Так же точно на жильцов могут быть возложены расходы по замене сломавшегося водопроводного крана, но не прохудившейся водопроводной трубы, проложенной в стене.
Кроме того, квартиросъемщики не обязаны оплачивать никакие ремонтные работы за пределами съемной квартиры, а также паушально участвовать во всех мероприятиях по поддержанию дома в надлежащем состоянии, нести расходы по техническому обслуживанию и надзору за домом (Beteiligungs-, Vornahme- и Wartungsklausel).
В-третьих, квартиросъемщик не обязан осуществлять мелкий ремонт самостоятельно, а должен только оплачивать его (Kostentragung).
Специалисты советуют владельцам жилья четко формулировать пункт об оплате мелкого ремонта квартиросъемщиками, а жильцам – внимательно знакомиться с его содержанием перед подписанием договора. При несоответствии данного пункта трем основополагающим критериям, установленным Верховным судом, нести все расходы по устранению незначительных повреждений, скорее всего, придется именно владельцу квартиры, а не проживающим в ней лицам.
