Ключи при вселении
Понятно, что въезд в новую квартиру невозможен без ключей. Но сколько ключей квартиросдатчик обязан предоставить жильцу? По мнению немецких судов, жильцу, как правило, должно быть передано не менее двух ключей от каждого из замков: от двери квартиры, от двери парадного, от почтового ящика, от подвала, от гаража и т.д. Даже жилец-одиночка имеет право требовать, чтобы владелец жилья предоставил ему ДВА КОМПЛЕКТА ключей: например, чтобы обеспечить присмотр за квартирой во время отпуска. Так, например, считает один из берлинских судов (AG Berlin-Schoeneberg, 103 C 406/90). Естественно, что речь идет только о ключах к замкам и помещениям, использование которых предусмотрено договором найма квартиры или необходимо для ее нормального использования.
Из любого правила есть исключения. Например, если общим для всех помещением для сушки белья жильцы пользуются поочередно, то ключ от сушки может быть один на всех и передаваться от жильца к жильцу в соответствии с графиком пользования этим помещением. Это позволяет предотвратить доступ чрезмерно любопытных или вороватых соседей в помещение, когда там сушится чужие вещи.
Дополнительные ключи
Зато для некоторых других дверей часто недостаточно и двух ключей. Ведь нельзя требовать, чтобы постоянные жильцы ждали под дверью прихода пары «счастливчиков», которым достались ключи. Право на собственный ключ от квартиры и входной двери в подъезд имеет не только сам жилец, подписавший договор (Mietvertrag), но и живущий с ним супруг или партнер, их взрослые дети, родители и другие родственники, живущие в этой квартире – независимо от того, подписывали ли они Mietvertrag. Кроме того, большинству жильцов нужен, по крайней мере, еще один, дополнительный, комплект ключей от парадного и квартиры, чтобы их можно было дать доверенному лицу: гостю, уборщице, няне и т.д.
И даже если в момент вселения ключей хватало на всех, со временем число жильцов может увеличиться, а маленькие дети могут подрасти и начать нуждаться в собственном ключе.
Во всех этих случаях жильцы имеют право на необходимые дополнительные ключи. Но если минимум два комплекта квартировладелец обязан предоставить жильцам при вселении, то изготовление дополнительных ключей придется оплатить уже самим жильцам. Многие жильцы в таких случаях не слишком задумываясь, заказывают за свой счет необходимое количество дубликатов ключа, не ставя в известность квартиросдатчика. Но законно ли это?
Однозначного ответа пока, увы, нет. В любом случае не ошибется тот, кто сначала обратится к квартиросдатчику или его представителю за разрешением на изготовление необходимых дополнительных ключей. В случаях, когда речь идет о доведении общего числа комплектов ключей от входной двери и квартиры до необходимого минимума (число жильцов плюс один дополнительный комплект), квартиросдатчик не имеет права отказать. А если все-таки откажет, его «согласия» можно добиться через суд.
Ну а когда замок достаточно «хитрый» и дубликат ключа сложно самому заказать или изготовить, обратиться к владельцу квартиры придется и тем, кто предпочел бы самовольно изготовлять дубликаты ключей от снимаемого ими жилья.
Миф о ключе владельца
Не раз приходилось выслушивать басни, что квартиросдатчик имеет право «на всякий случай» оставить один ключ себе. Это – неправда! Без согласия жильца никто не вправе владеть ключом от входной двери в снимаемую им квартиру или заходить в нее (чрезвычайные обстоятельства, требующие немедленного вмешательства: пожар, затопление и т.п. мы здесь, естественно, не рассматриваем). Это касается всех – в том числе квартиросдатчика и его представителей (управляющего, хаусмастера и т.д.). Никто из них не имеет права не только без согласия (скорее – без настоятельной просьбы) жильца оставить у себя ключ от квартиры, но даже требовать, чтобы его пустили в квартиру «на всякий случай посмотреть, все ли в порядке».
Для требований разрешить посетить сданную квартиру квартиросдатчику нужны очень веские основания, а не ссылка на «всякий случай». Например, жилец обязан обеспечить доступ в квартиру и другие помещения, если там необходимо провести ремонт, снять показания счетчиков, или если есть жалобы соседей, что жильцы квартиры нарушают правила проживания (например, развели у себя мышей и тараканов, хранят ядовитые или огнеопасные вещества, оттуда постоянно доносятся неприятные запахи и т.д.). Но даже и в этих случаях, когда владелец квартиры действительно имеет право настаивать на доступе в квартиру, для входа в нее ему все равно требуется либо согласие жильца, либо – соответствующее решение суда.
Конечно, квартиросдатчики – не ангелы, а люди вроде нас с вами. И законы они порой нарушают: хотя бы потому, что не всегда их знают, или надеются на безнаказанность. Поэтому важно знать: если квартиросдатчик самовольно оставил у себя ключи от вашей квартиры, вы вправе потребовать (если надо – через суд) отдать их вам, или просто сменить замок, не повреждая при этом входную дверь. А если квартиросдатчик или его представители без вашего согласия посещали квартиру в ваше отсутствие, есть все основания заявить на них в прокуратуру: чтобы неповадно было.
Отпуск и ключи
Пока жилец живет в квартире, он может оперативно отреагировать на неожиданно изменившуюся ситуацию и в необходимых случаях остаться дома, либо попросить подежурить кого-то из знакомых.
Но что-то всегда может случиться и с пустующей квартирой: например, во время поездки в отпуск всей семьей. Жильцы обязаны до отъезда позаботиться о доступе в квартиру при экстренных случаях (например, на случай, если начнут протекать трубы). Достаточно оставить комплект ключей знакомым, живущим неподалеку, и сообщить их телефон квартиросдатчику или хаусмастеру. Можно оставить ключи и самому квартиросдатчику или его представителю – если те согласятся взять их на временное хранение. Жильцы, которые не приняли подобных мер предосторожности, будут отвечать за возможные убытки, решил Федеральный верховный суд (BGH, VIII ZR 164/70). Например, за последствия несвоевременного устранения аварии, ремонт двери, которую пришлось взломать, и т.п.
Выезд из квартиры
Выехав из квартиры, жилец обязан сдать квартировладельцу или его представителю (либо непосредственно новым жильцам) ВСЕ ключи от нее, от подъезда, почтового ящика, подвала и т.п. Сдать придется даже те дубликаты, которые жилец изготовил за свой счет! Их нельзя оставить у себя их «на память»: ведь всеми замками и помещениями теперь будут пользоваться другие люди.
А если ключей окажется меньше, чем жилец получил при въезде, выезжающему жильцу придется оплатить изготовление новых…
